Direito De Preferência Na Lei Do Inquilinato

Prezados,

com relação ao direito de preferência do locatário na venda do imóvel, instituto previsto na Seção V da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91), me parece pacífico o entendimento de que, ao entregar as chaves, o locatário está renunciando ao mesmo, correto?

Questiono, e aí gostaria de ajuda dos colegas, se é possível falar em desrespeito ao direito de preferência AINDA que haja essa suposta renúncia pelo ato de entrega da chave.

Imaginem a seguinte situação: o inquilino é notificado, conforme manda a lei, do preço do imóvel: R$ 420.000,00. Estando há mais de dez anos no apartamento, há grande interesse em adquiri-lo, mas acaba optando de modo diverso, por entender ser o preço acima do razoável, bem como pelo fato da proprietário não aceitar reduzir o valor para compensá-lo acerca de diversas benfeitorias feitas por ele no decurso desse tempo (não há cláusula de renúncia as benfeitorias).

O locatário morava com uma companheira, grávida de oito meses. Não podendo comprar o imóvel, e sabendo do interesse da proprietária em aliená-lo, este se viu numa situação de insegurança, o que o obrigou a procurar por outra moradia, entregando as chaves após encontrar outro apartamento.

O problema aqui é que, decorrido um mês do fato, ele descobre que o imóvel foi vendido por um preço bem inferior (R$ 300.000,00). É possível, nesse caso concreto, alegar desrespeito ao direito de preferência?

Ora, ao que pese argumentar que ele renunciou ao seu direito ao sair do local, este ato se deu por um fato inverídico: o preço sugerido inicialmente. Não há de se falar em desvalorização de um imóvel em R$ 120.000,00 em apenas um mês. O imóvel efetivamente se encontrava numa faixa de preço perto dos R$ 300.000,00. Esse é seu valor de mercado. Se inicialmente ofertado ao locatário valor semelhante, teria ele adquirido o apartamento. A recusa em pagar R$ 420.000,00 se deu em função de seu entendimento de preço bem acima do razoável, e não em razão de condição financeira impeditiva de arcar com esse valor.

Entendimento este que é correto, visto que a proprietária vendeu por valor razoavelmente abaixo da proposta original. Ad argumentadum tantum, se fosse R$ 420.000,00 a quantia correta, não teria vendido por R$ 120.000,00 a menos!

Nesse diapasão, seria possível requerer perdas e danos, e até mesmo eventualmente a adjudicação do imóvel?

Obrigado pela atenção.

Bom, a só entrega fisica das chaves -ou a alegação de que tal aconteceu - não tem o condão de rescindir o contrato de locação.
Para tal se faz necessário o Termo de Rescisão Entrega das Chaves, feito pela Admnistradora do Imovel.
O inquilino foi devidamente notificado que o imovel seria vendido por R$ 420.000,00.
Quatro semanas depois, descobre que o imovel foi efetivamente vendido por R$300.000,00.
Então, munido do contrato de locação+Carta de oferta+certidão da Escritura Definitiva de venda do imovel, o inquilino pode depositar o valor pela qual o imovel foi efetivamente vendido, exercendo, então, o seu direito de preferencia.
O prazo é de 6 meses.
Conferindo:
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

PS
Ainda não sou advogado.É que procurando resolver o quebra-cabeças, cristalizo meus parcos conhecimento da materia.Obrigado.

Acredito que caiba ação anulatória de negócio jurídico e adjudicação do imóvel, mediante o depósito do valor, haja vista ter prova de que o preço inicial era bem mais elevado que a efetiva venda num prazo exíguo.

Talvez possa ter ocorrido da venda até ter sido efetivada pelos R$ 420.000,00, mas da documentação constou valor inferior para redução no pagamento dos impostos devidos...

Verifique,por favor, STJ, REsp.242.201,5ª turma,rel.Min.Edson Vidigal,DJ.19.06.2000) eSTJ,REsp.578.174/Rs.5ª turma,rel.Min.Arnaldo Esteves Lima.

Versam sobre adjudicação compulsoria e perdas e danos decorrentes de preterição de preferência.

Decisão unânime da Terceira Turma do STJ:

04/07/2011 - 08h59

DECISÃO

Inquilino preterido na venda do imóvel pode pedir reparação mesmo sem contrato averbado

A averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário não é condição obrigatória para que o inquilino possa reclamar indenização pelos prejuízos sofridos com a violação do seu direito de preferência na compra do imóvel. Esse foi o entendimento unânime adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso de uma empresa de fundição do Rio Grande do Sul, que diz ter sido preterida na venda do imóvel onde mantinha sua unidade de processamento de sucata.

O terreno alugado ficava ao lado de imóvel próprio da fundição, no qual funciona seu parque industrial – destinatário da matéria-prima processada pela unidade de sucata. Com isso, a empresa tinha interesse na compra, mas o proprietário vendeu o imóvel a terceiro, o que a obrigou a transferir a unidade de sucata para outro local. Segundo a fundição, o locador não a notificou previamente para que pudesse exercer seu direito de preferência na compra do imóvel.

Em ação de reparação por perdas e danos contra o ex-proprietário, a fundição afirmou que a compra lhe permitiria unificar os terrenos, perfazendo uma área total de mais de 50 mil metros quadrados, “o que implicaria acentuada valorização dos dois imóveis”. Por ter sido preterida no negócio, disse que sofreu prejuízos representados pelas benfeitorias que havia feito no imóvel, pelos gastos com a desocupação e a reinstalação da unidade em outro local, além dos aluguéis despendidos desde que lhe foi negada a possibilidade de exercer a preferência de compra.

O pedido de indenização foi rejeitado tanto pelo juiz de primeira instância quanto pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Para o tribunal, a fundição não teria direito à indenização por eventuais prejuízos decorrentes da inobservância do direito de preferência porque o contrato de locação não estava averbado perante o registro de imóveis. “O registro do contrato junto à matrícula do imóvel locado é pressuposto indispensável ao exercício da preferência”, afirmou a corte gaúcha.

Averbação

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso interposto pela fundição no STJ, entendeu que a averbação do contrato de locação não é imprescindível para a reparação por perdas e danos. Segundo ela, o artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) estabelece que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar reparação por perdas e danos ou entrar com ação pedindo a adjudicação compulsória do imóvel.

Só neste último caso a averbação tem importância. Diz a lei que o locador poderá exigir o imóvel para si desde que deposite o preço e demais despesas de transferência e entre com a ação de adjudicação no prazo de seis meses após o registro do negócio em cartório, e “desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

De acordo com a ministra, “a lei determina que a averbação do contrato locatício no registro de imóveis é imprescindível quando a pretensão do locatário for a de adquirir o imóvel locado, porque a averbação reveste o direito de preferência de eficácia real e permite ao inquilino haver para si o imóvel locado. Quando a pretensão é somente de índole reparatória, a averbação do contrato não é requisito para que o inquilino obtenha do locador o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, pois, nessa hipótese, a violação do direito de preferência terá efeitos meramente obrigacionais”.

Coordenadoria de Editoria e Imprensa

Fonte: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=102455

Vejo possível anular a venda pela excessiva desproporção entre o valor ofertado e o efetivamente pago, o que pode caracterizar má-fé do locador.

Art. 187 do CC: Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.


Att.