Contrato / Reivindicatória

Caros colegas,


No dia de ontem recebi o seguinte problema jurídico para combater:


(Nomes adotadas nos relatos são fictícios)


Em meados de 2004 Maria comprou para sua filha Julia (minha cliente) um imóvel no endereço X. Na época Julia era menor de idade e contava com aproximadamente 13 anos de idade.


O imóvel foi registrado no Registro de Imóveis em nome da filha, então menor, conforme as determinações de lei.


Pois bem. Em 2005, Maria, pessoa sempre impulsiva, recebeu a notícia de que estava acometida de câncer e, num ritmo desenfreado, começou a dissolver seus bens.


Assim, vendo a situação de Maria (mãe da minha cliente), Joana (ré na ação que pretendo promover), pessoa ligada ao ramo imobiliário, aproveitou-se da situação e formulou um contrato particular de compra e venda com Maria.


Maria fez com a filha Julia assinasse tal contrato e vendeu o imóvel avaliado à época em 80 mil reais (hoje não menos que R$ 120 mil reais ) por absurdos R$ 15 mil reais; Especificaram no contrato que Julia, devidamente representada por Maria, vende o imóvel [...] à Joana.


Joana por seu turno, nunca promoveu o a transferência de titularidade (creio que pela ilegalidade da negociação e porque espera o tempo necessário para usucapir o imóvel).

A esse não resta dúvida que a ação competente seria a açãodeclaratória de nulidade de de negócio jurídico, com base nos artigos 166, IV, e 1.691, ambos do CC.


Porém, a questão que me gera dúvidas é a situação atual do imóvel. Isso porque Joana alugou o imóvel para terceiros e creio que, além da ação declaratória, deverei promover ação reivindicatória em face dessas pessoas que hoje residem no imóvel, certo? Ou na ação de declaratória cumulo o pedido de reintegração?


Sinceramente, algumas dúvidas pairam e à frente de futura extinção do feito por impossibilidade jurídica do pedido, me socorro a vcs para esclarecimentos.




Grato desde já!

Boa noite Doutor.
Em primeiríssimo lugar, e com a máxima urgência, pode ser uma boa ideia enviar uma notificação extrajudicial a Joana, expondo os fatos que entender cabíveis.
Essa notificação seria enviada por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos e vai interromper eventual contagem do prazo da Usucapião.
Um documento denominado "Contrato Particular de compra e venda" me parece totalmente carente de validade jurídica, até porque não transmite a propriedade do bem imóvel.
Acho que por isso a Joana não o registrou.
Se tivesse feito um Compromisso Particular de Compra e Venda poderia ter acesso ao agasalho registrário, mas "contrato Particular", no caso, não vale nada.
É da lei que a transmissão da propriedade imobiliária só poder ser feita por Escritura Pública.
Então, o imóvel ainda pertence a Julia.
E estaria sendo indevidamente, na posse de terceiros.
Quanto a eventuais locatários do imóvel, me parece que não deverão integrar o polo passivo da demanda.
Na ação, seja ela qual for, junte atestado médico de Maria, certidão de valor venal do imóvel (melhor ainda se for um Termo de Avaliação, feito por alguma imobiliária da região)para dar credibilidade ao caso.
Só por curiosidade, o que ocorreria com o imóvel alegadamente de "Joana", se "Julia" sofresse alguma execução, até mesmo Fiscal?
Penhora e leilão, claro.
Mas de qualquer forma, Julia deve se prontificar a devolver o valor pago por Joana, devidamente corrigido. Assim como Julia teria de devolver a Maria o valor locatício do imóvel .
Ufa!
Bom, de qualquer forma melhor aguardar outras postagens, mais esclarecedoras, que mostre a questão sob novos ângulos.

Questão preliminar: a filha assinou esse contrato representada por sua mãe?