Lei 8.245 E Preferência De Compra De Imóvel

A Lei 8.245 de 18 de Outrubro de 1991 estabelece que:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão oupromessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tempreferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições comterceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediantenotificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições donegócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Pergunta-se:
O proprietário, apresentando ao locatário as condições de negócio, qual seja as condições estabelecidas para terceiros quanto a venda da Loja, estará cumprindoa lei ou não?

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Exitem interpretações da lei que dizem que:

O simples intuito de vender o imóvel não caracteriza a necessidade da manifestação de direito depreferência, nos termos da legislação.

A notificação apresentada apenas manifesta uma vontade/pretenção de vender,mas não um negócio efetivo.

Dessa forma quando o proprietário efetivamente receber uma proposta, realizar umapromessa de compra e demais casos conforme o artigo citado nesse e-mail, e neste caso sim, locatário se manifestará quanto ao seu direito de preferência.
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Vemos que há equivoco nesta interpretação, até porque um " negócio efetivo" encerra uma promessa, mesmo que verbal, em fazê-lo e, por certo, deverá haver um sinal monetário que caracterize este "negócio efetivo".

Peço a clarividência de uma resposta interpretativa da lei nas obrigações e momentos realmente a serem cumpridos para notificar um inquilino, e se colocar a venda um imóvel em que se tem que dar preferência de compra ao locatário.
Observa-se que o imóvel tem que ser mostrado aos pretendentes de compra, e a anuência do inquilino tem que existir.
obrigado

TOM

Boa Tarde

Quando me deparo com um caso semelhante ao seu, como sempre fui advogado empresarial, isto é, não muito afeito a frequentar o forum, procuro sempre me cercar de todos os cuidados possíveis para evitar interpretações que não aquelas reais e claras no papel.
Dentro de sua questão sugiro a seguinte postura, a qual, creio, não gerará dúvidas no futuro.

1) O proprietário apresenta por escrito uma proposta de venda do imóvel ao locatário com todas as condições exigidas para realização da transação. É necessário que seja razoável e de acordo com o mercado para que não venha atrapalhar a possivel venda a terceiros caso o locatário recuse (este deve faze-lo também por escrito) e abra a possibilidade de oferecimento a terceiros.

2) Nesta proposta o proprietário deve dar um prazo para que o locatário se manifeste. Não o fazendo neste prazo, deve considerar como desistencia da compra. Deve também solicitar ao locatário que fixe dias, horários e condições para visita ao imóvel, no caso de sua recusa de compra.

3) O locatário poderá, caso seja de seu interesse, fazer contra-proposta com uma oferta que poderá ou não ser aceita pelo proprietário.

4) Após todo este trâmite e não havendo concretização de negócio entre locador e locatário, este poderá colocar o imóvel no mercado para venda e efetua-la, nunca por valor ou condições inferiores ou mais vantajosas que aquela oferecida pelo locatário. Se houver condição mais vantajosa que aquela oferecida ao locatário, este deverá ser consultado novamente. Caso seja vendido nestas últimas condições, o locatário poderá questionar alegando que nas condições em que foi efetuado o negócio com terceiros, ele poderia ter a primazia.

Isto tem dado certo em casos em que participei como conselheiro de meus clientes.

Quanto às interpretações legais que o colega coloca, sempre ha uma forma de fazê-las. Apenas pode gerar um processo ou uma pendenga que vem atrapalhar o negócio.
No caso em que o colega fala em "negócio efetivo" eu interpreto que, quando da proposta inicial ao locatário, é demonstração de que existe o real interesse de negociação do imóvel e não de que o negócio ja deva ter sido realizado. Tanto é que, no caso de aceite pelo locatário, o locador ou, como você diz, o proprietário não poderá mais voltar atras sem as sanções legais.

Esse é meu entendimento.

Guerreiro
Obrigado
Nos ítens 1 e 2 você fala o que dispõe a legislação, sobre preferência.
No ítem 3, uma contraproposta é fato usual em qualquer tipo de negócio
No ítem 4, vejo que se o locatário não aceitou o preço inicial da preferência,
porque consulta-lo novamente se o imóvel for vendido pelo preço a êle
ofertado ou valor maior?
E seu direito de resposta é efetivamente de 30 dias
se forem observadas as ações implementadas nos ítens 1 e 2, quando ainda
não existe comprador efetivo?

TOM

Bom Dia

Realmente minha manifestação não foi completa. Voce deve consultar novamente o locatário caso a oferta de venda a terceiros seja inferior ou em condições mais vantajosas que aquela a ele oferecida. Se isto não for feito, poderá ele inquiri-lo afirmando que nessas novas condições de preço e pagamento inferiores ao anterior ele teria direito de preferência. Se for maior não há o que se falar. Por isso afirmei que quando for feita a oferta ao locatário, que seja feita de acordo com o mercado para não dificultar a oferta a terceiros.
Por outro lado, houve casos em que sugeri ao cliente e foi feito, que solicitasse ao locatário uma exposição do motivo da recusa da oferta. Num deles, o locatário declarou não se interessar pelo imóvel ainda que fosse por qualquer outra oferta. Este locatário entrou com ação dizendo que pela oferta do terceiro ele compraria o imóvel. Ocorre que com a observação de que não se interessaria pelo imóvel por qualquer oferta, tirou-o da negociação.
Mesmo completados os itens 1 e 2 e não havendo comprador efetivo, não ha que se falar e novas providências enquanto não houver comprador. O cuidado é de que a oferta a ser feita ao público interessado seja maior ou igual àquela feita ao locatário. Quando surgir um comprador efetivo, é de bom alvitre que se proceda conforme sugeri. isto da uma garantia do negócio.
Vamos levantar a hipótese de que não havendo comprador efetivo, o proprietário não consiga a venda do imóvel nem pela oferta igual àquela feita para o locatário. Caso ele queira modificar esta oferta para menor preço ou mesmo melhor forma de pagamento para o adquirente, é minha sugestão que seja feita nova proposta para o locatário nestas novas condições. Com isto, caso ele recuse esta nova proposta, não poderá alegar posteriormente que nessas novas condições ele compraria.
Quanto aos prazos que mencionei foi apenas ilustrativos. Devemos seguir oque dispõe a legislação.

Este é meu entendimento.

Abraços

DECIO GUERREIRO

bom dia DECIO GUERREIRO


Reflexões sobre as dubidades e inferencias nas injunções juridicas devem, com certeza, ser meticulosamente cercadas de cuidadosas providências , como você faz.


Sem perder o FOCO, a postagem inicial queria saber se notificado o lacatário de sua preferência, conforme designa a lei, e não tendo o locador proprietário resposta e comprador efetivo,
estaria válida aquela notificação, no momento em que aparecesse um comprador pagando mais ou em iguais condições das oferecidas.
Neste ponto, nossas discussões, me parece, ficaram vazias, sem resposta efetivas.
É isso
abraços
tomgomes

TOM
Boa Noite

Estou gostando de dialogar contigo. Quanto a este último ponto, creio que vencido o prazo dado ao locatário e não havendo resposta, considera-se que não houve interesse na aquisição do imóvel. Desta forma, o negócio com o novo comprador poderá ser feito nas condições que você está citando após o prazo dado ao preferente.
Não poderá o proprietário esperar "ad eternum" que o locatário se manifeste. Assim aquela notificação é perfeitamente válida. Isto pode ser interpretado também, ainda que o valor da venda seja inferior à proposta. Lembre-se de que foi dado um prazo e o Locatário não se manifestou nem apresentou contra-proposta. Pode apenas gerar uma reclamação ou ação mas perfeitamente justificável perante o procedimento legal.
Esse é meu entendimento.

DECIO GUERREIRO